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中国房地产发展现状分析

2008年06月10日    慧典市场研究报告网(www.hdcmr.com)

关键词: 中国 房地产 发展 现状 分析

    中国房地产:伟大的博弈开始了

  市场是买卖双方力量的博弈

  市场经济,说一千道一万,实际上是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方,哪一方就有话语权、话事权,就会在市场上说了算。这些年,中国许多城市、特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场,造成房价飞涨;而到去年下半年,由于宏观调控力度加大,房价开始企稳并出现下降趋势。一夜间,买方由“被动挨宰”,开始有了讨价还价的主动权。市场的这种僵持和逆转的局面,是房地产各种相关力量博弈的结果,通过博弈寻找新的市场平衡。我的预测是,房价还要降,并可能至少“消灭”三分之一的房地产老板。

  从价值规律的角度讲,应该是价值决定价格,但实际上,当供需差距过大时,会出现价格与价值的偏离,导致市场失衡,从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控,就是要控制这种偏离不要过大,维持正常的平衡与和谐,使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说,调控就是要调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨,显然是由于卖方掌握了主动,而造成这种情况又是因为有五把斧子劈柴烧火造成的。

  现在大家都喊房地产过热,但为什么调不下去?因为是杯水车薪,因为有五把斧子劈柴烧火,促成了高房价。哪五把斧子?一是正常需求,然后是正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费以及恐慌性购买。

  第一把斧子——正常消费

  从1998年起,在广东,以及很多地方,住房几乎一夜之间就商品化了。人们结婚生子需要买房,而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后,可以用多余的钱改善居住条件。广东的商品房市场最先发展起来,成为竞争最充分、最成熟的市场。很长一段时间都是买方市场,人们可以挑挑拣拣,货比三家。这也锻炼了广东的开发商,不仅遍请国内外一流的设计师,还要精心打造环境,严格控制成本,不断给楼盘添汤加料。当广东的发展商们竞争白热化,为两三千元一平方米的房子花大工夫的时候,不少北京的地产商们仍可安坐在办公室里,轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给机关部委。

  在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年,人们买房大多是为了自住,属于正常消费。随着福利分房终止,人们靠单位分房的观念逐渐转变,更多人把消费转向商品房,房地产市场开始升温。

  第二把斧子——投机性购买

  从2001年底、2002年开始,第二把斧子加入进来了。

  在大多人还没有醒悟的时候,商人的鼻子是最灵敏的,他们在房地产市场里闻到了赚钱的机会。开始是温州炒楼团,后来引来山西的煤老板,再后来深圳人也加入进来。总之,那些先富起来的、有了闲余资金的人,看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。这些所谓游资在各个城市活跃起来,于2003、2004年达到一个高潮。

  2002年温州商帮在广州开会,我做报告之后,晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天。他们最感兴趣的问题,一是说:王老师你接触上亿身家的大老板很多,但对于我们这些还在路上,多则五六千万、少则一两千万的人,你看什么样的行道来钱最快?第二,你现在深入很多城市,能不能告诉我们,哪一个城市最容易把它的房价炒起来?

  2001年他们曾首战上海,上百人浩浩荡荡奔上海楼市,当时上海的房价每平方米才3000多元。他们说不是去买房,而是集体去捡金子。到2004年,上海的房价就升到8000多元/平方米。

  大城市炒完,他们又转入一些中小城市,有的地方的市长书记非常欢迎,希望他们把当地房价带起来。有一段时间他们简直像蝗虫一样,一有消息说温州炒楼团要来,当地房价马上就应声而涨。2004年他们转到山西炒煤窑,而山西的煤老板因为钱来得太多、太快,则步温州人的后尘,开始纷纷进京买楼。传说他们财大气粗,扛着现金一次性付款,不挑不拣,一买就是好几套。名气一出来,不少开发商包括潘石屹专门跑到山西开推介会,去请山西煤老板。

  还有深圳。我的一个高尔夫球友,这两年在炒楼上尝到了甜头,去年房价已经很高的时候他还曾花大价钱买了好几套房子,当时我说你疯了,这么贵的房也敢买,结果是他买了之后不久,房价还在涨。

  总之,这两年投机者的暴富,助长了人性中的劣根性。当不正常的东西成为普遍的现实时,正常人的思维也受到影响,搞得正常人都怀疑是否自己是不正常了。这种现象说明中国的房地产一定有病,中国的市场病了。

  第三把斧子——投资性购买

  投机性购买获得暴利的例子,推动了投资性购买的浪潮。像股市一样,看着先进去的人赚了钱,自然有更多人涌入这个市场。不久前我见到上海的一个朋友,说是在北京买了价值5亿元的房产。我很吃惊,问他买那么多房子干啥?他说由他老婆管理,为此还专门成立了一个物业管理公司。我说你的出租率有多高呢?他说有10%就不错了,90%闲置。房子不仅保值还可以升值,比存钱强,很多有钱人囤积房子都是抱着这种想法。

  在人民币升值的背景下,热钱、外资也想方设法投资中国的房地产。从某种角度看,是他们的购买力在为中国的房地产定位,而中国的消费者只能跟和赶,这种情况是很不寻常的。

  这么多人投资,难怪广东的一位地产老板去北京开发的天价豪宅,一直销售得很好,他对我连连感叹北京的有钱人真是太多了。但我注意到,虽然那里的房子几乎都已售完,但其中80%都是闲置的,两年来入住的人很少。这是资源极大的浪费,但业主似乎并不在乎,和房子升值的幅度相比,租金多少无所谓,都是小意思。一边是大量的房子闲置,有人上亿元价格的房子空放着,不当一回事;一边是大量需要房子的人买不起房子。这个现象也说明,中国的房地产市场病了。

  第四把斧子——超前消费

  眼看着房价节节攀升,人们买房的计划不得不一再提前,超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事,讲一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话。中国老太太说,我死之前终于买了房子;美国老太太说,我死之前终于还清了贷款。中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。在今天的中国,这个故事已经完全不适用了。

  现在中国的消费者,在买房上的超前消费比国外绝对是有过之而无不及。我们工作室很多年轻人就是最好的例子。三年前有同事买房时,大家都嘲笑他太着急,买贵了。没想到类似的房子现在价钱翻了两番,而那些当时没买房子的人,越等越买不起房子。当理性的人们发现自己吃亏了,被事实所教育,早买早得利,谁还去相信调控政策?活生生的市场景观,“唤起工农千百万”,大家都把未来的钱投在房子里,超前消费、超前享受成了共识,同时不惜早早地就成了房奴。

  第五把斧子——恐慌性购买

  再后来,当房价在几股力量推动下一天一个价时,就引起了市场的恐慌,没必要买房的人(如退休后居住条件还不错者)也想买。根本无能力买房、或者本来没考虑买房的年轻人,在家里人的催促下,也加入进来。老爹、老妈、老丈人、丈母娘,几乎是把两代人能凑的钱和未来的钱都投进来,大家担心按这个趋势涨,再不赶紧买,恐怕一辈子也买不起房子了。我们上海有个员工,老爹老妈把老家自己住的房子卖掉,老丈人、丈母娘也卖了自己的房子,大家的钱凑到一起,为孩子换了上海的一套房子。前不久我遇到他,我说你爹妈没有房子怎么办,住在你家吗?他说,他们来了一个月就走了。我说房子都没了去哪里呢?说是回老家投亲靠友去了。这是一个多么庞大的群体,在这种强大的购买力下,有多少房子才够买呢?

  总之,五把斧子劈柴烧火,房地产市场岂能不热?

  房地产市场过热,就造成我们特有的一些怪现象。

  中国房地产三种怪现象

  回顾房地产十年发展历程,1998年是一个转折点,货币化分房开始,中国终于走上了市场经济下的房地产发展之路,那个时候的房改就相当于现在的股改,整个社会一遍颂扬之声。而经过后几年的加速发展,特别是近两年的超速发展,回头来看,会发现几个引人深思的现象。

  现象一:大批被抢购一空的高档楼盘空置,多数老百姓买不起房怨声载道。

  随着房地产市场放开,福利分房停止,在缺乏基本住房保障的情况下,一夜之间大众的住房问题统统抛给了市场。政府虽然提供了少量所谓经济适用房,但杯水车薪,就连真正的困难户也很难排上队。稍有经济条件的人只能勒紧裤带成为房奴,低收入阶层对住房更是连想也不敢想。

  1997年房改时曾强调住房保障体系是城镇住房市场的主体,随后更是提出中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系:第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋,通过这种方式来保证弱势民众的居住权;第二层级是70%以上的中低收入民众,在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决;第三层级是20%以上中高收入者,他们的住房完全由市场决定,不纳入住房保障体系。

  但实际上,由于政府对保障性住房在供应上的缺位,以及商人的逐利本能,城市里的开发项目几乎都盯着20%的富裕人群。有房地产老板公然声称:我们就是要给富人盖房子,穷人的问题应该由政府来解决。虽然他说的也算实情,但嘴巴太臭,不能不引来一片讨伐之声。

  怪现象就这么出现了。大批被抢购一空的高档楼盘空置成了“鬼城”(老百姓对那些没人住、晚上一片漆黑的楼盘的称呼);不仅小康之家买不起房,随着房价的不断高涨,就连收入不菲的白领也望房兴叹,生活在居无定所的紧张与焦虑之中。提到房地产问题,社会上总是怨声骂声多过满意之声。

  在我国的香港地区,在许多西方国家,是通过廉居房、廉租房的公房制度来解决贫困人口的居住问题;通过“第三次分配”提供基本住房保障。而我们这一块是缺位的,千军万马都要到市场上去“埋单”。随着矛盾的累积,住房问题已经不单是经济问题,而逐步演变为一个敏感的政治问题。作为调控的重要措施,政府已经决定负起责任,着手建立公共住房保障体系,增加廉居和廉租房的建设。

  现象二:相对于大多数竞争残酷、利润越来越薄的产业,房地产不仅一枝独秀,成为超级的持续暴利行业,就连地产商也成为社会宠儿、大众明星,引得其他行业的企业按捺不住,纷纷涌向房地产行业。

  房地产的暴利,以及十年牛市的黄金岁月,让房地产商出尽风头。在中国众多商人中,最活跃的老板都在地产界。这些人不仅说话占地方,大则想掌中央政府的方向盘,中则成了超级明星意见领袖,小则挥霍斗富。同样的三百六十行,都是做企业、做生意的商人,从来没见哪个行道如此热闹,如此娱乐化,吸引了如此多的追星族,也从来没有见到哪个行业的嘴巴这么大、参政欲望这么强。

  原因在哪里呢?一是,这个行业钱大气粗,是媒体的衣食父母,大家都得围着他们转;二是他们来钱太容易,有点飘飘然;再有是吃饱了撑的,钱烧得慌。照道理,地产商们赚了大钱,应该像鬼子一样,“悄悄进庄,打枪地不要”,懂得感恩、惜福和节制。但他们得了便宜不仅不知足,还要发牢骚、散布言论。正因如此,地产商似乎整体形象不佳,成了“人民公敌”和舆论攻击的对象。真是水能载舟,亦能覆舟。

  比起房地产,不少行业尤其是制造业、劳动力密集的服务业,竞争压力大,辛苦又不赚钱。所以越来越多的这些企业放下老本行,纷纷杀入房地产。三百六十行与地产商一比,觉得自己那种挣钱方式简直太笨了,于是谁都想在房地产里插一脚。华为曾有这个打算,联想、海尔在试探。做肉肠、做服装、开饭馆、搞广告的都搞起了房地产,大潮涌动,国家的各种资源,土地、原材料、资金、人才都往这个洼地流。就像一艘船,老是往一个地方压货,失去平衡,早晚要翻船。有个老板就曾很担心地对我说,现在的企业不是做地产就是炒股票,人心浮躁没有人搞实业,这样下去这个国家不出问题才怪。中央也看出了问题的严重性,才严肃开展宏观调控。

  现象三:“最后的疯狂”。在宏观调控的大形势下,曾经出现过房价不仅不降,地价反而大幅度上涨,各城市新地王不断涌现,“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象。

  为什么房地产商们敢于高价拿地?是不是疯了?

  其实他们心里都有一本账。我看到不少老板,由于在此之前尝到了大甜头,对房价的上涨坚信不移。他们判断地价与房价上涨的速度竞赛就像龟兔赛跑,只要兔子(房价)不打瞌睡,肯定跑过乌龟(地价)。水涨船高,乌龟再快,也跑不过兔子。谁拿到地,就意味着谁赚钱。囤积土地之风遂盛。

  在囤地竞赛中,拥有土地的一方——地方政府,是怎么想的呢?可以说,大多数都是乐观其成,而且积极促成。就算表面不说,行动确实如此。可以说在当今中国快速发展的过程中,没有哪个行业如房地产业一样,跟政府有如此密切、千丝万缕的联系。

  在我国现行的中央和地方分税制制度条件下,在以经济建设为中心的前提下,对各级政府考核的主要指标就是GDP。这就造成了一边是中央宏观调控,让大家降温;一边是以GDP增长来衡量地方官员的政绩。其他各项工作虽然也在喊,但GDP是硬指标。而让GDP增长,最直接、见效最快的办法就是充水放大。打个比方,一个城市当房地产均价每平方米5000元的时候,摊到每个人头上,也许这个城市的人均GDP只有3000美元,而当房地产价格涨到每平方米2万元的时候,财富没有任何增加,但摊到每个人头上,可能人均GDP就是8000美元,一夜之间翻几番,坐地日行八万里。

  同时,土地又是地方政府的第二财政,泡沫所产生的红利,大多由地方政府获得。地方有了钱就可以做很多事情,包括绿化亮化,炫耀性建筑,许多政绩工程都是这么产生出来的。更可怕的是各路地方官员对房地产的增长习以为常,已经上了瘾,你让他来主动调控,他怎么可能自觉自愿呢。

  所以我曾开玩笑说,房地产调控要成功,思想上的出路是科学发展观;组织上的出路,恐怕最简单也是最有效的办法,就是哪里的房价上涨过快,就拿掉当地官员的乌纱帽。如果有这一条,用什么手段调控房价你不用操心,他们自然会有办法。

  金融机构与资本市场也是催生房地产泡沫的力量

  拿地需要钱,买房需要钱,钱从哪里来?

  金融机构与资本市场是催生房地产泡沫的另一股力量。

  1998年以前,城里的房子2000元钱一平方米都是贵的,没多少人买得起,因为必须一次拿出一大笔钱。自从银行参与到房地产中,买家可以按揭买房子,使得购买力一下放大了若干倍。银行一方面给买家提供按揭,另一方面又放开口子给开发商贷款。

  银行所追求的是自己的近期效益,而宏观调控那是国家的事情。对银行来说,眼前最安全、相对可靠而且有稳定的收入,就是房地产贷款了。买地者有土地作抵押,买房者有房子攥在银行手里,就算出现最坏的情况,类似美国的次贷危机,后面的烂账也是后任的事。大家多是短期行为,我行长任期五年,铁路警察各管一段,先把我在任时的收益做上去。这就相当于一列火车正跑向悬崖,如果控制不住将车毁人亡,但车里的顾客还感觉不到,仍然在争抢座位、争夺名次。

  而资本市场的介入不仅为房地产注入了巨大的能量,更为本来已经处于高度亢奋状态的房地产公司打了兴奋剂。

  面对这个房地产的十年牛市,开发商用黄铜去买地,买地盖出的房子换回黄金,本来已经利润够高的了,但是有人说外头还有钻石呢。怎么换呢?就是到香港上市。我经常说一个段子,传得很广,我说:做产品就像卖鸡蛋,做企业是卖母鸡,上市是卖母鸡的生蛋能力!具有很大的想象空间。

  碧桂园就是一个例子,拿几千万平方米土地储备到香港上市,香港那些投行不知道是真傻还是假傻,给土地估价的参照概念,似乎不是中环就是铜锣湾,其实很多内地地产商为了上市都是在很偏远的地区获得的廉价土地。由于有香港的企业“大佬”作为金牌战略投资者、泡沫的制造者出来捧场,果然一下子捧出了一个金娃娃。“首富”榜样的力量是无穷的,那些已经用黄铜换到了黄金的人都感觉自己亏了,还等着换钻石。2008年仅2月到8月,排队在香港上市的内地企业就有几十家,简直是山阴道上应接不暇。只不过春节过后,由于调控力度加大,资本市场不好,形势急转直下,才使得这些急等上市的地产企业放慢了脚步。

  不少地产公司上市的目的是圈钱,圈了钱可以去套更多的地,再用这些地去圈更多的钱。所以“地王”不断刷新就不足为奇了。在多股力量的推动下,中国房地产上涨的速度就像脱缰的野马,谁也挡不住了。

  伟大的博弈开始了

  房地产宏观调控尽管喊得响,但很长时间无法奏效。温总理今年在政府工作报告中指出“房地产等资产价格上涨过快”,但是市场上对于房地产是否过热一直在争论,总有一种声音认为热度是合理的。由于要照顾四面八方的利益,调控的力度始终有限,几年来调了三次也没能调下来。只见楼梯响,不见人下来,不仅许多开发商不相信政府会动真格的,老百姓也从观望到失望,再到观望,半信半疑。

  2007年国庆的时候,我预感到十七大以后,宏观调控将会显出效果。一是股市泡沫随时会戳破,二是楼市会出问题。我对一些朋友说赶快卖股票,之后他们问我,你不炒股怎么看得那么准?我说正因为我既浸泡在市场中,但又不具体操作,置身“市”外更超脱,才能够对大的宏观趋势看得更清楚。为什么已经明摆着的事情,身在其中的人往往就看不出来呢?这就是人性的弱点,总是心存侥幸、心存幻想。像击鼓传花一样,一是不相信鼓声会停,二是认为自己肯定不会是最后一个,都希望自己得利而把风险转嫁给别人。

  我当时感到,如果股市和楼市不出“问题”,中国经济要出大问题;新的中央领导层形成后,为进一步落实科学发展观,一定会大力抓调控;还有就是美国次贷危机对全球经济的影响正逐渐在中国显现,加上通货膨胀的威胁,到了不得不动真格的时候了。果然,这以后行情迅速出现逆转,从极端的疯狂开始转向理性、审慎,甚至是悲观。在这种背景下,买家与卖家,伟大的博弈开始啦!

  楼市的逆转,终于使买卖双方的决定权从卖方手里转到了买方。四把斧子放下了:一把斧子——投机性购买行不通了,有媒体称温州炒楼团自酿苦果,成为“暴利的终结者”;第二把斧子——投资性购买也不干了,资金紧缩期间,现金为王,落袋为安,大家调整过冬;第三把斧子——超前购买也暂时放下了,年轻人不着急了,要等一等,看看再说;最后,市场一平静,恐慌性购买也就不恐慌了。只剩下所谓的刚性需求,如果不是急等着住,恐怕也会等等看。现在很多楼盘已经降价销售,表面没降的也是暗降,还有买房送宝马车的。显然在买方与卖方的博弈中,买方已经占了上风,原来房子一天一个价时,人们排队买房,现在主动权回到了买方手里,人们买涨不买跌,市场就是如此。而不少发展商按原来的形势部署今年的盘子,做好了摆一万人筵席的准备,现在只来了10个人,他们怎么办?

  企业要准备过冬

  我一直讲房地产企业要准备过冬,现在冬天才刚刚开始,数九寒天!俗话说:一九、二九,怀中揣手,三九、四九,冻死猪狗……现在才是一九、二九的时候;三九、四九冻死猪狗,那谁是猪,谁是狗啊?下一步可能会出现“卖儿卖女卖青苗”的状况。很多人对冬天的到来还抱着怀疑的态度,还硬撑着与市场较劲。我演讲时曾对广东的地产老板们说,你们赶快“卖儿卖女卖青苗”吧。有人问我,有那么严重吗?怎么个卖法?我说:整体卖,也许你还可以全身而退,收回的钱用来保家里的大人。我看冬天来了是好事。只有冬天来了才能结束浮躁,结束所有人搞房地产都赚钱的局面,让真正的强者成长壮大起来。

  我在内蒙古当记者的时候看到过一个现象。本来十亩草地最好只养一头羊,但是牧民急功近利,一亩地放养了十头羊,造成草原的沙化。当人类自己解决不了问题时,老天爷就来调节了。一夜之间突降暴雪,当地人称之为白灾。白灾过后很多瘦弱的羊
  吃不到草都死掉了,只有非常强壮,能够把雪拱开吃到草的羊才能活下来。等到春暖花开的时候,90%的羊已经死了,只留下少数强健的羊,享用丰美的水草。而今天房地产的冬天来了,对于房地产商来说,长期来看,中国房地产二十年的黄金期是存在的,但最大的考验就在于,如何能够在今天的严冬生存下来。

  万科就很聪明,作为“带头大哥”带头降价出货,现金为王。他们的思路很清晰,腾出空间兼并收购,继续做大。而且为以后扩大规模准备了一个武器,搞房地产集成。通过麦当劳式的工厂化生产,控制成本提高效率,迅速扩张。

  调控必须坚持

  房地产退潮,地产商收缩战线,最近不少城市挂牌的土地无人问津。有人问我,调控是否会因此而有所松动。

  我认为,调控不应松动。危机、危机,只有危险,才有机遇。在疯狂的时候,很难拦住狂飙的野马。所以我经常讲,市场经济水涨船高时,海盗船都可以过得去,挡不住;而当水落石出时,虽然小船大船都会受影响,但你要全部的海盗船都通过去也不容易。所以很多人总是吓中央,说不行了,经济增长率没有百分之七、八,就要有多少失业率,社会就会大动荡。上一次宏观紧缩的时候,也有人骂。但结果增长只有百分之三四不都过来了,没出什么大问题,调整之后很快就恢复了。接着这些年发展不断加速。当累积了越来越多的问题时,房地产市场仿佛带病运行的高速列车,现在是需要一保二保,停下来好好地休整一下了。

  况且,现在不是你想不想调控的问题,你不调,老天也要让你调。像我上面说的,牛羊繁殖太多,草场承受不了的时候,老天就要下大雪、来白灾,把老弱病残淘汰掉。你说惨吗?当然惨,但来年春暖花开,强健的牛羊又可繁衍下去。

  在广东,有媒体采访我,我说今年对中国来说是一个坎,未来三年对广东是个坎。为什么说未来三年对广东是一个坎呢?广东已经面临一个问题,人算不如天算,老天要找你麻烦。广东这三年必须进行产业调整,调整是求生,不调整是等死。说不定可以杀出一条血路,绝处逢生。从纺织行业开始,这次“广交会”已经很清楚了,全行业多数企业日子过不下去,它已经转移到越南、江西或内地。工人工资从800元涨到1800元,内地人还不来。

  今年对中国也是个坎,上去了就真正崛起了。所以各种反对势力要拼命阻挡。为什么说是一个坎呢?因为各种矛盾交织到一起,一是内忧,二是外患。

  外患就是全球对中国的打压,特别是欧美一些势力,妖魔化中国。这次中国奥运火炬在国外的遭遇深层次原因,就是人家不服气。你中国这个过去的“东亚病夫”,凭什么现在竟然打到我们家门口来,抢了我们的饭碗?不相信你中国制造成本怎么可能比我低百分之五十?他们是端起碗吃肉(享受着中国提供的廉价商品),放下碗骂娘。我们中国用自己生态的毁坏、资源的耗竭,靠血汗工资,把他们养得又肥又胖,倒过来他还骂我们。所以,这种三高一低——高耗能、高排放、高污染、低效率的发展模式必须转变。

  外患,特别是奥运能不能开好,对整个中国的确是前所未有的考验。开弓没有回头箭,但同时,这也提供了一次让外界认识中国的前所未有的机会。还有这次抗震救灾信息的透明,也使得民心聚集。所以如果相信民众的判断力,给予更大的言论空间,说不定坏事可以变成好事。

  内忧,就是很多问题交织在一起,包括通货膨胀,股市、楼市、产业转型等很多问题。两害相权取其轻,两利相衡择其重。小道理要服从大道理。其他都是成本,只有抓住根本才有结果。如果把握得住历史给予中国的这个机遇,我们就能在沧海横流中显出英雄本色。

  金融潜藏着危机

  有人担心地产商面临过冬难的问题,担心没有融资渠道,地产界会发生大问题。计划经济时只有一个渠道——银行。但到了今天,百川归海,民间有很多资金,银行和金融机构也发明出很多融资办法,钻国家管理的空子。我刚见到一个投资公司的人,刚贷款给地产商5个亿。我问他钱从哪来?他说:很简单,代人理财,再通过信托公司贷给地产商,条件是15%的回报率。还有一种贷款,拿地产商的项目作抵押,20%的回报率,相当于高利贷,如果地产商无力还贷,我就收项目。曾经有个搞投行的人跟我说,我们是旱涝保收,收不到钱就收地。第三种办法更简单,投资方派个财务班子,对资金实行封闭式管理。现在社会上仍有各种资金在找出路,包括风险投资、国外基金、投资公司、个人存款等。说是银根紧缩,实际上在一些地方是外紧内松,有很多漏洞和空子。当然,继续往下走,就像任志强说的,先出问题的是银行,我看银行产生一定比例的烂账是可能的,但只要不崩盘,还可以软着陆。

  我觉得,在一些房价很高的城市,跌40%很正常,深圳、广州已经是这样了。对整个中国来说,反而可以退一步进两步,为持续发展蓄积后劲。到时不仅年轻人有能力买房子了,还可以将一批混进房地产、本来就不合格的开发商驱逐出运动场。最后的结果,房地产回归本位,活下来的地产商“擦干身上的血迹,掩埋好同伴的尸体”,继续前进,伟大的博弈开始了,新的繁荣将始于理性和冷静。

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